賃貸における諸問題（１）

ここはretourの方のブログでレポート連載中なんですが、
ちょっとこれまでにないタイプの賃貸契約の方向性の企画がありました。
前回レポートの「昨今の物価動向に如何にに”住居で対抗”する」的在り方の延長としてみても住居における弾力性や自由度は今後の社会におけるテーマのひとつにもなるでしょう（特に都会の場合流通速度の足枷は結果として生活選択を硬直化させる上で社会的にも望ましくない）。
そんなワケで、東京における暮らしのメインストリームでもある「賃貸における諸問題」を広い範囲で考えてみます。

話の根本は「日本の賃貸住居の家賃は何故これほど安いのか」に始まります。
実際マンスリーマンション等と比べてみれば一般の賃貸住居の賃料の安さは一目瞭然ですが、それが可能なのは一にも二にも”２年契約”だからです。
ただ賃貸契約は法的にも解約ができる事になっているので「最初から短期契約である場合水際でお断り」で対処しているので（短期可能なものはペット可同様、一部の定期借家等特記事項に短期可記載あるものに限られる）、一見その本質が長期契約であることが忘れられがちですが（審査的にもここの安定感が重要視される）、
採算性から考えて長期に安定して賃料収入がある事は非常に重要なのです。

「空室リスク」は最大で賃料の６ヶ月間クラスの金額で引き当てておかなければならないし（偶然が重なって本気に空室期間が半年等になると当然それ以上の穴が空く）、賃貸住居における賃料滞納率が10％を超える中で滞納による解約の場合の「滞納整理リスク」だけでも見かけ上３ヶ月となる（敷金関係の債務の清算等は個別事例でバラツキがあるので勘案しない）。
”短期解約で部屋が回ると礼金で儲かるだろう”ととんでもない勘違いをしている人も稀にいるけれども（それは昭和の大学斡旋なんかで満室がほとんど約束された学生アパートなんかの場合→この場合もシーズンオフの解約は空室リスクになる）、これは論外。
※管理会社は証券会社同様「営業的には回転すればいい」のだけれど、早期解約が続くような審査に問題のある管理会社は家主から媒介契約を解除される事もあるし→家主が媒介契約の解除をしにくいような強引な家主営業をしている”営業店”は業界的にも悪質となり→申込時の追い込み等の原因ともなるし、同様に仲介営業会社は管理会社から”会社の営業姿勢そのもの”も審査される事になる。申込内容や早期解約の頻発等接客に信用の置けない仲介営業会社は管理会社から事実上取引停止になる場合もある（空室照会時に「はい（おたくの会社には）空室終了ですよ」）。

又、話が長くなっておりますが（笑
特記事項に『諸条件相談可能』なんかの記載のあるお部屋の場合に、入居申込の審査内容（勤続年数が長いとか勤務先が安定的だとか社会的信用が高い等）によってケースによっては「賃貸条件が相談可能」となるのは、「更新も見越した長期契約が見込める事から逆算される安定収益利益を賃貸条件に反映できないでしょうか」との意味であって、
つまり長期契約だからこそ始めて格安の賃料設定が可能になる。

最近増えている「礼敷０システム（賃料が10％〜割高になる→更新による延長割引が発生しない上に事実上の敷金償却となる→同時に掛け捨ての保証会社利用がマスト）」の場合半年〜1年に満たない解約では”違約金”が発生する契約が多い。
それほど収益計算はシビアなもので、「短期解約は即ち社会的にルール違反（解約予告が3ヶ月だったり敷金償却等が物件の性格上明解な”事業物件”は例外）」なのは常識。逆さまに言えばそれほど戦後から昭和にかけて「入居者にとっても（短期解約は引っ越しコストになるので）通常特別な理由の無い短期解約は”法的にも想定されていなかった”」部分で（そういう意味で頻繁に短期解約を繰返しているケースの敷金紛争等は言うに及ばない”何”だと言える→結果的に礼敷2/2方式が減少すれば必ずしも所得に余裕の無い長期契約（割引）志向の世帯にとって最も傍迷惑になる）
※ここは定期借家契約の場合明解に明文化されていて「特別な理由がある場合に限り借主の解約が保証される」。

つまりですね、
「2年契約以上のワイド契約」みたいなシステムがあれば、賃料を今より割り引く可能性は存在するワケです。同時に「2年契約以上のワイド契約」の場合、室内設備や造作の減価償却も引き当てる事ができるので解約時の原状回復割分も減少する（大手管理会社の実例の場合契約期間が6年から8年経過すると「退出時の室内が”借主の故意過失による汚損破損で”フルリフォームが必要な状態でも原状回復の割分は借主10％まで下がる」）。

てことはですよ、

「2年契約以上のワイド契約」のシステムをどんどん拡大すると”居住権的な解釈の幅がより大きくなる”のですよ。
ある意味「キャラクターとして分譲に近くなる」→減価償却するんですから占有部分の内装設備を使い切る＝購入と同等。
在り得ない話ですが、ここ猛烈に極端な話にしてしまうと”借家権”とでも呼べばいいでしょうか「8年間の賃料総額を売却価格に見立てて、一括払いにすればその期間の専有部分の利用権を買い取れば”内装も自由だし特別な造作を付与した部分以外は原状回復の必要も無い”」。
貸主は人気の内装なんかを先読みして過剰な内装投資をしてしまって、どうにもこうにも賃料が高くなってしまったり、センス的に失敗して「せっかく２DKのお部屋に240万もかけて改装したのにさっぱりお部屋が決まらない的悲劇（社会的にはえらい損失）」も発生しない（常にベースライン改装でOKになる）。

思うんですが、単純に賃貸住宅の契約方式が個別に拡大するのではなく、譲住宅を取り込む形でこんな方向が拡大すれば（価格も安くなるので個人資産で所有している方も流通速度で悩む事も無い上に投資利回りもわかりやすくなる→価格が安い＝ローンの年次が少ない＝物件に付与される”純粋な銀行利益の上乗せ分”を減算できる）、自由になると思いませんか？

短期解約事例についても（ここに関係しているのは離職率や転職率の推移）、別のカテゴリーとして考えていけば簡単です。
㎡数などで”シングル向け住居”をある程度の幅で特定し、マンスリーと通常賃貸の中間的なカテゴリーを考えてみればいいんです（ここはマンスリーやゲストハウスを取り込む形で拡大）。
スバリ「1年定期借家契約コースの促進」この辺あれこれ考え出すとべら棒な話になるので、今回は（１）で留めてここまでにしまーす。


この辺の話をしていくと尽きないので、又回を改めて


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・賃貸のお金、最新事情！

Comments

[投稿： 塾長]

ご提案のように、持ち家のような賃貸にはニーズがあります。法律等が許せば是非やってみたいですね！それが可能になれば、売り物件を借り手のために買ってあげて数年住んでもらい転売するという事業も成り立ちます。いろいろ賃貸も進化していくと嬉しいですね。

[投稿： kagewari/iwahara]

いやまったく、こういうものを進めるには法律の整備も必要ですし、民間サイドで「公正証書契約で」独自に踏み切る可能性も無いじゃ無いのですが、それだと広報というかスタンダードが見えなくなってしまいます。なのでやはり法律サイドのサポートは必要ですね。ところが諸外国同様金融関係と政治の繋がりは深いので、どうでしょうね銀行の利益にならない話はなかなか進まないかもしれません。実際には銀行にとっても悪い話じゃないと思うので（不動産資産を小額の売買にすることで早期に現金化可能になるので）、市民団体や業界大手の方頑張ってくっれませんかね（笑